Fisco… Aree edificabili, ammessa prova contraria da parte dei contribuenti. Delibere comunali non hanno valore imperativo

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Una importante novità emerge in merito al valore che le giunte comunali assegnano periodicamente alle aree edificabili: le delibere comunali non hanno valore imperativo, in quanto fondate su presunzioni.

Così il giudice tributario è libero di valutare i valori deliberati e il contribuente può sempre provare il contrario rispetto alla deliberazione, dimostrando che i valori individuati nelle delibere comunali non sono in linea con i valori di mercato.

A stabilirlo è la Corte di Cassazione con la sentenza 17248 del 27 giugno 2019.

Per i giudici di legittimità, le delibere che individuano i valori delle aree edificabili sulla base di elementi di presunzione, sono utilizzabili dal giudice tributario ma al tempo stesso non hanno valore imperativo e ammettono prova contraria.

Dunque, ciò significa che le delibere della giunta comunale, nella quale s’indicano i valori delle aree edificabili per IMU e TASI, possono essere contestate dal contribuente e quindi liberamente valutabili dal giudice.

La Corte di Cassazione, tuttavia, con l’ordinanza n.15313/2018, ha già chiarito che la delibera ha effetto retroattivo e il Comune è legittimato ad applicare i valori anche per gli anni precedenti. Anche in questo caso il contribuente può contestare quei valori.

Ma come deve essere calcolato il valore di un’area edificabile?  

I criteri adottati per il calcolo sono la zona territoriale di ubicazione del sito, l’indice di edificabilità, la destinazione d’uso consentita, gli oneri per gli eventuali lavori e i prezzi medi rilevati sul mercato di aree aventi uguali caratteristiche.

Nelle ipotesi di edificazione di un fabbricato, la base imponibile IMU è calcolata dal valore dell’area (non è considerato il valore del fabbricato in fase di realizzazione) dalla data d’inizio dei lavori di costruzione a quella di ultimazione oppure fino al momento in cui il fabbricato è utilizzato, se questo momento è antecedente al momento di ultimazione dei lavori.

Fatto molto importante è stabilito dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza 4969/2918, dove si precisa che i Comuni possono accertare i valori delle aree edificabili in misura maggiore a quelli fissati dallo stesso ente se questi valori sono inferiori a quelli indicati in atti pubblici o privati di cui l’ufficio tributi sia in possesso o a conoscenza.

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